Приемка квартиры в новостройке – принципиальное событие в жизни дольщика. Но в преддверии новоселья ему следует потрудиться – проверить, в каком состоянии сдается квартира, и в случае если обнаружатся недостатки, обязать застройщика убрать их безвозмездно и в установленный законом срок.
Для начала – несколько обычных ситуаций, в которые попадают покупатели новостроек. 1-ый клиент, назовем его Алексей, взял кредит на «однушку» в типовой панели с «муниципальной» отделкой. Когда дом был построен, Алексей совместно с представителем застройщика осмотрел квартиру и в целом остался доволен качеством ремонта – простенько, но другого он и не ждал. Правда, подвела сантехника – кран в ванной комнате повсевременно протекал, потому по ванне расползлись заржавелые разводы. Не считая этого плохо запиралась одна из оконных створок. Все недоделки были зафиксированы на бумаге и через некоторое количество дней устранены. Второму покупателю – Сергею – подфартило меньше, хотя и купил он квартиру в престижном цельном доме. В сопровождении представителя управляющей компании он поднялся на собственный этаж и увидел, что входная дверь его квартиры болтается на одной петле и чтоб ее открыть, ключ не нужен вообщем. Далее Сергея ожидало еще большее разочарование – среди комнаты высилась куча мусора из цемента и обломков бетона. Даже беглого взора было довольно, чтоб узреть, что стенки в квартире неровные, а стяжка на полу вся бугрится. Создавалось воспоминание, что рабочие просто на короткий срок вышли из квартиры. Какие эмоции испытал новоявленный собственник, представить нетрудно. К тому же представитель УК занял брутальную позицию и произнес, что мусор – это мелочи, а такие полы и стенки у всех квартир данного дома. Значимым аргументом, по его воззрению, было и то, что госкомиссия в доме прошла, означает, качество жилища признано подходящим. Сергею потребовалось несколько месяцев на то, чтоб вынудить застройщика привести квартиру в подабающее состояние. А самым действующим аргументом стала угроза судебного разбирательства.
3-я покупательница – Лена – заполучила квартиру в строящемся цельном доме с квартирами свободной планировки. Потому что срок сдачи застройщик затянул, а женщина жила в съемной квартире, получение ключей было для нее давно ожидаемым событием. Когда же этот момент настал, представитель УК просто порекомендовал Лене подписать все нужные документы, можно сказать, по другому она не получит ключи и ей УК не разрешит начинать ремонт. Лена избрала путь меньшего сопротивления и подписала все бумаги, потому что уже решила, что квартиру доводить до жилого состояния ей все равно придется за собственный счет.
Итак, многие дольщики оказываются в схожем положении и не знают, как им поступить. Что люди могут добиваться от застройщика на шаге передачи квартиры и что, соответственно, должны получить, также, стоит что-то подписывать до устранения видимых недоделок либо лучше воздержаться, журналу www.metrinfo.ruрассказывают специалисты.
По закону и мимо него
По сути все отношения меж дольщиком и застройщиком регламентирует закон. Как поведалВасилий Шарапов, заместитель управляющего юридического департамента ЗАО «Сити-XXI век», приемка квартиры в построенном доме регулируется положениями подразделов 1 и 7 главы 30 Штатского кодекса РФ. Не считая этого защиту покупателю обеспечивает закон «О защите прав потребителей», также ФЗ № 214 об участии в долевом строительстве, но в этом случае, если квартира приобреталась по данной схеме.
Если застройщик продавал жилище по ФЗ № 214, то, согласно ч.2 ст. 8 этого закона, квартиры передаются дольщикам после того, как застройщик получит разрешение на ввод дома в эксплуатацию, но не позже предусмотренного контрактом срока, рассказывает Евгения Сердечная, управляющий департамента оформления недвижимости компании «НДВ-Недвижимость». К этому времени дом должен получить почтовый адресок, а БТИ – произвести обмеры всех помещений – потом эти данные будут занесены в ведомость на квартиру, без которой нереально оформление передаточного акта, дополняет Григорий Алтухов, советник президента ФСК «Лидер».
Перед тем как подписать передаточный акт либо другой документ о передаче квартиры, участник долевого строительства должен оглядеть квартиру и заявить обо всех найденных недочетах. Для этого застройщик делает комиссию, в которую заходит сам дольщик, представитель застройщика, также представитель приятельства собственников, если такое к моменту сдачи-приемки будет сотворено.
Что положено, а что нетДалековато не всегда дольщик, участвующий в приемке, в курсе, в каком состоянии должна быть квартира и какие инженерные системы работают на данном шаге. По воззрению Григория Алтухова (ФСК «Лидер»), идеальнее всего, когда все эти «нюансы» прописывается в договоре. «Для покупателя это более комфортная схема», – подчеркивает он. Антон Скорик, генеральный директор компании «МОРТОН-Инвест», гласит, что таковой контракт станет основой для разрешения всех споров относительно свойства работ, сроков и т.д. Если контракта нет, то состояние передаваемой квартиры находится в зависимости от того, как сдается дом: с квартирами со свободной планировкой либо с чистовой отделкой.
До кризиса процент квартир, сдающихся с отделкой, на рынке был мал. Отделка производилась исключительно в городском жилище, которое по закону должно быть готово к проживанию. И исключительно в последние два года такая услуга, как ремонт либо «отделка от застройщика», стала нужной покупателями коммерческого жилища, и ее стали интенсивно предлагать девелоперы.«Но если уровень городской отделки и качество применяемых материалов определен городским заказом, то в коммерческих домах все решает застройщик зависимо от проекта», – говорит Борис Леонтьев, директор «НДВ-Проект-Концепт». В частности, Леонард Блинов, директор по маркетингу Urban Group, поведал, что в ЖК «Новосходненский» все квартиры предлагаются покупателям с отделкой. Но по желанию цена отделки (3 000 рублей за кв. м) может быть вычтена из цены квартиры, и клиент получит квартиру без учета предусмотренных ею работ.
«Тем более, по статистике, 80% наших покупателей предпочли приобрести жилище с отделкой, так как в данном случае можно переехать в квартиру сходу после сдачи жилого комплекса в эксплуатацию», – отмечает эксперт. Кстати, отделка в ЖК «Новосходненский» содержит в себе оклейку стенок обоями, укладку линолеума, плитки в санузле, установку древесных межкомнатных дверей и сантехнического оборудования. Кухня оборудуется раковиной и плитой, по всей квартире инсталлируются отопительные приборы, проводится электричество.
Процедура приемки квартиры с отделкой довольно трудозатратная, ведь она должна быть стопроцентно готовой к заселению. Григорий Алтухов (ФСК «Лидер») рекомендует быть в особенности внимательным при осмотре более сложных «участков» квартиры. Сюда можно отнести качество укладки плитки в санузле и «фартука» в кухне; проверку свойства установки стеклопакетов, чтоб найти, нет ли незапененных и не закрытых пароизоляционной лентой зазоров, установлен ли теплоизолятор. Также следует проверить соединения труб во всей квартире; работу электрики, функционирование счетчиков, как электронных, так и аква, направить внимание, пробиты ли отверстия вентиляции в блоках вентиляционных шахт на кухне и в санузлах и др. Борис Леонтьев («НДВ-Проект-Концепт») перечисляет главные виды работ, выполняемых застройщиком, в квартирах со свободной планировкой: внешнее остекление, отопление и вертикальные инженерные коммуникации (водопровод, сточная канава, вентиляция).
В квартире также должна быть установлена входная дверь. Все другие работы производятся по усмотрению заказчика. Григорий Алтухов (ФСК «Лидер») советует кропотливо оглядеть видимые соединения труб, ведь квартира без отделки в любом случае сдается с установленными трубами и радиаторами отопления, обеспечивающими рабочую температуру помещения до начала неизменной эксплуатации квартир. Также необходимо проверить качество установки оконных стеклопакетов и остекления балконов, ровность бетонных конструкций, отсутствие трещинок в несущих стенках и перекрытиях, также подведены ли к квартире электропровода и подключены ли они к счетчику конкретно данной квартиры. В неких домах список опций расширен, к примеру, он включает центральное кондиционирование, потому дольщику необходимо направить внимание на качество этого оборудования и поинтересоваться, как оно работает.
Ответственность и счет за «забывчивость»
Если дольщика устраивает качество квартиры и установленных инженерных систем, он подписывает акт приемки и получает ключи. Если есть претензии, то обнаруженные недочеты должны быть зафиксированы в дефектной ведомости либо в другом схожем документе, – гласит Евгения Сердечная («НДВ-Недвижимость»). Эксперт предупредила, что если квартира построена с очевидными недочетами, дольщик может востребовать от застройщика убрать их безвозмездно или соразмерно уменьшить стоимость контракта, либо компенсировать расходы на устранение недочетов. Эту норму содержит ч.6 ст.7 ФЗ № 214. Как добавил Василий Шарапов («Сити-XXI век»), срок устранения недочетов в каждом определенном случае находится в зависимости от их нрава. Если он письменно не согласован, то по закону «О защите прав потребителей» он не может превосходить 45 дней. По этому же закону за нарушение сроков устранения недочетов клиент вправе добиваться от торговца неустойку в размере 1% от цены квартиры за каждый денек просрочки.
«Довольно нередко суды значительно уменьшают размер таковой неустойки, оценивая ее как чрезмерную», – признает эксперт.Когда квартира приобретена по ФЗ №214, то по ч.3.ст.7, если в намеченные сроки выявленные недочеты не устранены либо расходы по их устранению не возмещены, дольщик имеет право востребовать от застройщика возвратить вложенные им средства и уплатить проценты за их использование в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка РФ.Но тот же 214-й закон защищает и строителя. Согласно ч.7 ст.7 ФЗ №214 застройщик не несет ответственности за недостатки, если не он повинет в их возникновении. Другими словами если эти недостатки появились в итоге неверной эксплуатации, даже во время гарантийного срока.
Кстати, гарантийный срок для объекта долевого строительства, кроме технологического и инженерного оборудования, не может составлять наименее чем 5 лет. По закону №214 «Об участии в долевом строительстве» конкретно таковой срок бытует как гарантийный в течение 5 лет с момента сдачи дома.
Ну а если клиент не отыскал осознания у застройщика, то остается только одно – судиться.
